TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI – NỘP ĐƠN Ở ĐÂU

Trước hết bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất; thời hạn giải quyết không quá 30 ngày. Hòa giải không thành thì: đất đã có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ theo Điều 137 — khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực; đất không có giấy tờ — được chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đến Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết theo thủ tục hành chính.

Bước 1 – Hòa giải cơ sở: khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải qua tổ hòa giải ở cơ sở.

Bước 2 – Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã: theo khoản 2 Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, đây là thủ tục bắt buộc. Không có biên bản hòa giải, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và cơ quan hành chính sẽ từ chối thụ lý. Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn (rút ngắn so với 45 ngày của Luật Đất đai 2013). Trong 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu một bên có ý kiến khác bằng văn bản thì UBND cấp xã tổ chức họp lại.

Bước 3 – Lựa chọn cơ quan giải quyết (Điều 236):

Đất có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ tại Điều 137, hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất → chỉ Tòa án giải quyết.
Đất không có các giấy tờ nêu trên → đương sự được chọn: nộp đơn tại UBND, hoặc khởi kiện tại Tòa án. Nếu đã chọn UBND thì không được đồng thời khởi kiện.

Thay đổi quan trọng cần biết từ 01/7/2025:

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, bỏ cấp huyện), thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã chuyển từ Chủ tịch UBND cấp huyện xuống Chủ tịch UBND cấp xã.
Hệ thống Tòa án cũng được tổ chức lại: Tòa án nhân dân cấp huyện trở thành Tòa án nhân dân khu vực. Đơn khởi kiện phải nộp đúng Tòa án khu vực có thẩm quyền theo nơi có đất.

Không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì trong 30 ngày có quyền khiếu nại lên cấp trên hoặc khởi kiện vụ án hành chính.

Hồ sơ cần chuẩn bị trước khi nộp đơn:

Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (nộp UBND cấp xã nơi có đất);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về nguồn gốc đất;
Trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ đo đạc, biên bản xác định ranh giới thửa đất;
Ảnh chụp hiện trạng, video, tường trình của người biết sự việc;
Các biên bản hòa giải đã có (nếu tranh chấp kéo dài nhiều năm).

Sai lầm thường gặp: nộp đơn sai cơ quan sau cải cách 2 cấp, bỏ qua bước hòa giải, không đo đạc lại thửa đất, để quá thời hiệu khiếu nại 30 ngày.

Tranh chấp ranh đất thắng hay thua thường quyết định ở khâu chứng cứ và đo đạc chứ không ở lời khai. Đặt lịch để luật sư đánh giá hồ sơ và định hướng chiến lược trước khi bạn nộp đơn.